Hace unas semanas, Marta me llamó bastante frustrada. Llevaba tres días buscando en internet cuánto valía su piso en las afueras de Madrid y había encontrado cifras que oscilaban entre 180.000 y 260.000 euros. ¿Le suena familiar? El problema de fondo es que mezclaba dos conceptos que parecen lo mismo pero no lo son: la valoración online y la tasación oficial.
Información importante
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento inmobiliario ni financiero. Consulte con un tasador homologado o agente cualificado para decisiones patrimoniales importantes.
Valoración vs tasación: lo esencial en 30 segundos
- Valoración online = estimación gratuita basada en datos de mercado, ideal para vender entre particulares
- Tasación oficial = informe de pago obligatorio para hipotecas, realizado por sociedad homologada
- RealAdvisor combina 70 criterios + 3 modelos de análisis + opción de visita de experto gratuita
Valoración online vs tasación oficial: qué son y en qué se diferencian
Voy a ser directa: la confusión entre estos dos términos le cuesta dinero a mucha gente. Unos pagan 350 euros por una tasación oficial cuando solo querían saber si era buen momento para vender. Otros intentan conseguir una hipoteca presentando una valoración online y el banco les dice que no sirve.
La valoración online es una estimación del precio de mercado basada en algoritmos que cruzan datos de anuncios activos, transacciones recientes y características de la zona. Es gratuita, instantánea y perfectamente válida para tomar decisiones de venta entre particulares. Nadie visita su casa.
La tasación oficial es otra cosa. Un técnico homologado por el Banco de España visita físicamente el inmueble, elabora un informe detallado y ese documento tiene validez legal para operaciones hipotecarias. Según la Orden ECO/805/2003 publicada en el BOE, el valor hipotecario debe reflejar una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble.
| Criterio | Valoración online | Tasación oficial |
|---|---|---|
| Coste | 0 € | 250-500 € |
| Tiempo de entrega | 3 minutos | 3-5 días hábiles |
| Validez para hipoteca | No | Sí (6 meses) |
| Actualización del valor | Trimestral gratuita | Nueva tasación de pago |
| Mejor para… | Venta particular, orientación | Hipoteca, herencia conflictiva |
Un matiz que casi nadie menciona: el mercado se mueve rápido. Los datos del tercer trimestre 2025 del INE muestran que los precios de la vivienda subieron un 12,8% interanual. Una tasación oficial de hace cinco meses puede estar ya desfasada, mientras que una buena herramienta de valoración online actualiza sus datos constantemente.
¿Cuándo necesita cada método? Decida según su situación
No existe un método mejor que otro. Existe el método adecuado para su situación concreta. Déjeme explicarle los tres escenarios más frecuentes.
¿Qué método de valoración necesita? Descúbralo en 3 preguntas
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¿Necesita hipoteca para comprar?
Sí → Tasación oficial obligatoria. No hay alternativa.
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¿Reparte herencia o tramita divorcio?
Sí → Valoración online primero + tasación oficial si hay conflicto.
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¿Vende entre particulares sin financiación?
Sí → Valoración online gratuita suficiente para fijar precio.
Si quiere vender su vivienda entre particulares
He acompañado a Carmen, una clienta de Sevilla que quería vender su adosado en Triana. Estaba convencida de que su casa valía 320.000 euros porque había visto anuncios similares en los portales. La valoración online le dio un rango de 275.000 a 295.000 euros.
Su primera reacción fue de decepción. Pero le expliqué algo que muchos propietarios ignoran: los anuncios muestran precios de salida, no precios de cierre. Las transacciones reales suelen cerrar un 8-12% por debajo. Carmen ajustó su precio, salió a 289.000 y vendió en seis semanas. Si hubiera pedido 320.000, probablemente seguiría esperando.
Para vender entre particulares, una valoración online bien calibrada es más que suficiente. Pagar 350 euros por una tasación oficial no le aporta nada que el comprador no vaya a verificar después con su propio banco.
Si necesita una hipoteca para comprar
Aquí no hay debate posible. Los bancos españoles exigen tasación oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. No es capricho: es normativa. La entidad financiera necesita un valor de referencia legal para calcular el préstamo que puede concederle.
Lo que sí puede hacer es usar primero una valoración online gratuita para saber si el piso que le interesa tiene un precio coherente con el mercado. Así evita pagar una tasación oficial de un inmueble que después resulta estar sobrevalorado.
Si está repartiendo una herencia o tramitando un divorcio
Recuerdo el caso de Javier, un funcionario jubilado de Valencia al que asesoré sobre el piso heredado de su madre. Eran tres hermanos y no se ponían de acuerdo: uno quería vender rápido, otro pensaba que el precio que pedían era bajo, y el tercero exigía una tasación oficial antes de firmar nada.
La solución fue empezar por una valoración online gratuita para establecer un rango razonable. Cuando los tres vieron que el valor de mercado oscilaba entre 185.000 y 205.000 euros, ya había una base de negociación. Después encargaron la tasación oficial para formalizar el reparto ante notario.
Cuidado: cuándo la valoración online no es suficiente
Para hipotecas, herencias con conflicto entre herederos o procedimientos judiciales, la valoración online es un primer paso útil pero deberá complementarse con tasación oficial. Si un heredero impugna el reparto, solo un informe de tasador homologado tiene peso legal.
RealAdvisor: valoración gratuita en 3 minutos con 70 criterios de análisis
El problema de muchas herramientas de valoración online es que funcionan como cajas negras. Le piden la dirección, le dan un número y usted no tiene ni idea de cómo lo han calculado. RealAdvisor funciona de otra manera.
La plataforma combina tres modelos de valoración distintos que se cruzan para afinar el resultado:
- Modelo de anuncios activos: Analiza las propiedades similares que están a la venta en su zona ahora mismo, ajustando por diferencias de superficie, estado y características.
- Modelo de transacciones históricas: Cruza datos de compraventas reales registradas en los últimos meses. No lo que piden, sino lo que realmente se paga.
- Modelo de valor percibido: Incorpora la percepción de propietarios de la zona sobre factores cualitativos que los algoritmos puros no captan.
70 criterios
de análisis combinados: 20 del inmueble + 50 de ubicación
Los 70 criterios se dividen en dos bloques. Veinte analizan las características físicas del inmueble: superficie, número de habitaciones, antigüedad, estado de conservación, orientación, eficiencia energética. Los otros cincuenta evalúan la calidad de la ubicación: proximidad a transporte público, colegios valorados, nivel de seguridad del barrio, zonas verdes, comercios de proximidad.
RealAdvisor ofrece además algo que no he visto en otras plataformas: la posibilidad de complementar la valoración algorítmica con una visita presencial gratuita de un experto inmobiliario local. Este profesional puede detectar elementos que ningún algoritmo capta: la reforma reciente de la cocina, las vistas despejadas del ático, el ruido de la calle que no aparece en ninguna base de datos.
Y un detalle que marca diferencia para quienes no tienen prisa: RealAdvisor actualiza el valor de su vivienda cada trimestre de forma gratuita. El mercado inmobiliario español subió un 12,8% interanual en 2025. Una valoración de hace seis meses puede haberse quedado corta.
Costes y plazos: lo que nadie le cuenta sobre cada opción
Voy a ser clara con los números porque en mi experiencia acompañando a propietarios, observo que la mayoría subestima el coste de la tasación oficial y sobreestima el tiempo que tarda una valoración online en ser útil.
Según las tarifas actualizadas de Valmesa para 2025, el precio medio de una tasación oficial en España ronda entre los 250 y los 500 euros. La horquilla depende del tipo de inmueble, la ubicación y la sociedad de tasación que elija. Un piso de 80 metros en Madrid centro no cuesta lo mismo que una finca rústica en Extremadura.
El plazo de entrega habitual es de 3 a 5 días hábiles desde la visita del tasador. Pero ojo: a ese plazo hay que sumar el tiempo para concertar la cita, que en épocas de alta demanda puede alargarse una o dos semanas más.
Según la normativa de tasaciones oficiales vigente, el informe tiene una validez de seis meses desde su emisión. Si la operación se retrasa y caduca, toca pagar otra vez.
Dato que pocos conocen: Si va a solicitar hipoteca, el banco le sugerirá su propia sociedad de tasación. Legalmente, usted puede elegir cualquier tasadora homologada por el Banco de España, aunque algunos bancos ponen trabas. Exija su derecho si encuentra mejor precio.
En el otro extremo, la valoración online no tiene coste ni plazo de espera significativo. En tres minutos tiene un rango orientativo. En uno o dos días recibe un informe detallado por email. Y si algo cambia en el mercado, puede repetir la consulta sin coste adicional.
Mi recomendación práctica: empiece siempre por la valoración online gratuita. Si después necesita el documento oficial para el banco o el notario, ya sabe que la cifra tiene sentido. Ahorra disgustos y evita pagar por una tasación de un inmueble cuyo precio de partida era irreal.
Sus dudas sobre valoración de viviendas, resueltas
¿Puedo usar una valoración online para pedir hipoteca?
No. Los bancos españoles solo aceptan tasaciones oficiales realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España. La valoración online le sirve para saber si el precio de compra es razonable antes de iniciar el proceso hipotecario.
¿Cuánto cuesta una tasación oficial en España?
Entre 250 y 500 euros para viviendas estándar en 2025. El precio varía según superficie, ubicación y complejidad del inmueble. Inmuebles atípicos o de gran tamaño pueden superar esa horquilla.
¿Cuánto tarda en llegar el informe de tasación?
Entre 3 y 5 días hábiles desde la visita del tasador. Añada una o dos semanas adicionales en épocas de alta demanda para concertar la cita presencial.
¿La valoración online de RealAdvisor es realmente gratuita?
Sí, completamente gratuita. El resultado inicial se obtiene en 3 minutos y el informe detallado llega por email sin coste. Incluso la visita presencial de un experto local es gratuita si decide solicitarla.
¿Qué pasa si la tasación oficial es inferior al precio de venta?
El banco concederá hipoteca sobre el valor de tasación, no sobre el precio acordado. La diferencia deberá aportarla el comprador de su bolsillo. Por eso es útil hacer primero una valoración online: detecta desajustes antes de comprometerse.
La próxima decisión es suya
Si algo he aprendido acompañando a propietarios en la venta de sus viviendas es esto: el método de valoración no es lo importante. Lo importante es saber qué quiere hacer con la información.
Su plan de acción según su situación
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Si quiere vender: empiece hoy con una valoración online gratuita para fijar precio de salida realista
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Si va a pedir hipoteca: use la valoración online para filtrar inmuebles antes de pagar tasación oficial
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Si reparte herencia: acuerde primero un rango con valoración online, después formalice con tasación si hay conflicto
Una última reflexión: el valor de su vivienda no es un número fijo grabado en piedra. Es una estimación que depende del momento, del comprador y de cómo presente usted la propiedad. Lo que sí puede controlar es partir de datos fiables en lugar de intuiciones o anuncios inflados. Eso ya le pone por delante del 80% de los propietarios que venden a ciegas.